Jurisprudence

Loi «CARREZ» : prise en compte de la superficie d’une cave aménagée

Dans un arrêt rendu en décembre 2007, la Cour de Cassation a statué qu’une cave aménagée devait être prise en compte dans le calcul de la superficie d’un bien immobilier.

DES EXIGENCES PRÉCISES À RESPECTER POUR LE CALCUL DE LA SUPERFICIE

A la suite de travaux de transformation autorisés, le sous-sol d’un lot de copropriété était constitué d’une grande pièce de 19,43 m2, d’une hauteur supérieure à 1,80 m et d’une cave jouxtant. La Cour d’Appel qui a constaté que cette pièce faisait partie intégrante de la superficie de la partie privative du lot litigieux en a exactement déduit qu’elle devait être prise en compte pour le calcul de cette superficie.

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 – introduit par la loi «CARREZ» du 18 décembre 1996 – dispose que tout contrat de vente d’un lot de copropriété doit mentionner la superficie de la partie privative de ce lot. En cas d’inexactitude l’acheteur peut agir en diminution du prix à condition que la superficie réelle du lot soit inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte.

L’ABSENCE DE MODIFICATION DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ N’EST PAS RECEVABLE

L’acheteur d’un lot de copropriété invoquait ces dispositions, contestant la superficie indiquée au contrat au motif que la superficie réelle du lot acquis devait être calculée en déduisant la surface d’une cave  ménagée en pièce au sous-sol. L’acheteur soutenait que l’aménagement du sous-sol en pièce  d’habitation n’avait aucune existence juridique, faute d’avoir été constaté par une modification du règlement de copropriété et ce, malgré l’utilisation pratique qu’avaient pu en faire les cédants.

CRITÈRE RETENU : UNE PIÈCE, DISTINCTE DE LA CAVE ATTENANTE, POSSÉDANT UNE HAUTEUR SUPÉRIEURE À 1,80 M

La Cour de Cassation rejette cette argumentation.

La Cour d’Appel, qui avait constaté que le lot vendu était, par suite de travaux de transformation autorisés, constitué d’une grande pièce et d’une cave et que cette pièce, distincte de la cave attenante, possédait une hauteur supérieure à 1,80 m, en a exactement déduit que cette pièce devait être comprise dans le calcul de la superficie de la partie privative du lot cédé. La solution est logique. Les travaux de transformation ayant été autorisés, la partie privative litigieuse, bien que située en sous-sol, n’était plus une cave exclue du calcul de la superficie du lot par l’alinéa 3 de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. En tant que partie privative, sa surface devait donc être prise en compte dès lors qu’elle possédait

Présence de termites : manoeuvres dolosives du vendeur et responsabilité du diagnostiqueur

Des propriétaires avaient vendu une maison d'habitation aux termes d'un acte sous seing privé auquel était notamment annexé un état parasitaire, établi par une société civile professionnelle de géomètres-experts, attestant que l'immeuble ne présentait pas de traces d'insectes xylophages.

Après avoir découvert la présence de termites, l’acquéreur a obtenu en référé la désignation d’un expert. Au vu du rapport d’expertise, accablant pour les vendeurs (le parquet menaçait de s’effondrer, l’affaissement le long d’une cloison séparative avait été comblé par un joint de silicone, certaines pièces de parquet attaquées par des termites avaient été remplacées par des panneaux de particules, les vendeurs n’avaient jamais produit les factures de travaux qu’ils avaient fait effectuer sur ces planchers), l’acquéreur a assigné les vendeurs et le cabinet de géomètres-experts en paiement des travaux d’urgence préconisés par le technicien.

La SCP a alors appelé les vendeurs en garantie.

La cour d’appel (CA Pau, 4 juin 2007) a accueilli cette demande, et condamné les vendeurs à garantir la SCP de la totalité des condamnations prononcées à son encontre au profit de l’acquéreur.

La Cour de cassation approuve, et énonce que le vendeur qui a commis une réticence dolosive n’est pas fondé à demander la garantie du professionnel qu’il a induit en erreur. Les vendeurs devaient donc être condamnés à garantir le cabinet de géomètres-experts de la totalité des condamnations prononcées à son encontre.